Опубликовано 4 сентября 2026 · нормы сверены с НК РФ 4 сентября 2026

Имущественный вычет: все виды и как их сочетать

Под одним названием скрываются четыре разных вычета с разными лимитами. Одни уменьшают налог при продаже, другие возвращают деньги при покупке. Главное — они работают вместе, и именно на этом чаще всего теряют деньги.

Деревянный макет дома, пачка купюр и калькулятор — имущественный налоговый вычет возвращает часть потраченного — Имущественный вычет возвращает часть уже уплаченного налога — но только тем, у кого он был удержан

Четыре вычета в одной таблице

Вычет	Когда	Лимит	Выгода
При продаже жилья и земли	продали	1 000 000 ₽	до 130 000 ₽
При продаже иного имущества	продали гараж, апартаменты	250 000 ₽	до 32 500 ₽
При покупке жилья	купили	2 000 000 ₽	до 260 000 ₽
По процентам ипотеки	платите ипотеку	3 000 000 ₽	до 390 000 ₽

Первые два уменьшают налог, который вы должны заплатить. Вторые два возвращают налог, который у вас уже удержали с зарплаты. Максимум по всем четырём — 650 000 ₽ на человека за жизнь, не считая вычетов при продаже.

Вычеты при продаже

Работают как альтернатива: либо фиксированная сумма, либо ваши реальные расходы на покупку этого объекта. Взять можно только что-то одно.

Фиксированный вычет не требует документов, но зависит от типа объекта: 1 000 000 ₽ для квартир, комнат, домов, дач и земельных участков; 250 000 ₽ для гаражей, машиномест, апартаментов и нежилых помещений.

Расходы на приобретение — сумма, за которую вы сами купили этот объект. Нужны договор и подтверждение оплаты. Выгоднее фиксированного вычета всегда, когда покупка стоила дороже него.

!Вычет 1 000 000 ₽ даётся на год, а не на объект. Продали две квартиры в одном году — миллион делится между ними. А вот расходы считаются по каждому объекту отдельно, и это ещё один довод в пользу расходов.

Вычеты при покупке

Здесь наоборот: вам возвращают 13 % от потраченного, в пределах лимита.

Основной вычет — до 2 000 000 ₽

Возвращается до 260 000 ₽. Даётся один раз в жизни, но с 2014 года его можно добирать частями: купили за 1,3 млн — остаток 700 тысяч ждёт следующей покупки.

Вычет по процентам — до 3 000 000 ₽

Возвращается до 390 000 ₽ от фактически уплаченных процентов по ипотеке. В отличие от основного, он даётся только по одному объекту: не выбрали весь лимит на первой ипотеке — остаток сгорает.

iСчитаются именно проценты, а не тело кредита. Справку об уплаченных процентах выдаёт банк — обычно за минуту в приложении.

Пример

Ипотечная квартира за 6 млн

Квартира 6 000 000 ₽ в ипотеку, за годы выплачено 2 400 000 ₽ процентов.

      Стоимость квартиры
      6 000 000 ₽
    
      Учитывается в пределах лимита
      2 000 000 ₽
    
      Возврат по основному вычету
      260 000 ₽
    
      Проценты уплачены
      2 400 000 ₽
    
      Возврат по процентам
      312 000 ₽
    
      Всего к возврату
      572 000 ₽

Возвращается не сразу: сумма ограничена налогом, который с вас удержали за год. Остаток переносится на следующие годы, пока не выберется весь.

Как они складываются

Самое ценное. Если в одном году вы и продали жильё, и имеете неиспользованный вычет при покупке, они применяются последовательно в одной декларации.

Пример

Продажа и вычет при покупке в одной декларации

Продали квартиру за 5 350 000 ₽, купленную за 3 700 000 ₽. Вычет при покупке жилья ранее не заявляли.

      Доход от продажи
      5 350 000 ₽
    
      Минус расходы на приобретение
      −3 700 000 ₽
    
      База после первого вычета
      1 650 000 ₽
    
      Минус вычет при покупке жилья
      −1 650 000 ₽
    
      Налог
      0 ₽

Вместо 214 500 ₽ — ноль, и ещё 350 000 ₽ остатка вычета переходит на будущие годы.

✓Порядок важен: сначала вычет при продаже, потом вычет при покупке. Наоборот не получится — второй применяется уже к остатку базы.

Посчитайте свой случай — это бесплатно и без регистрации

Калькулятор учитывает вычеты, расходы на покупку, кадастровую стоимость и срок владения.

Открыть калькулятор

Супруги и пенсионеры

Супруги удваивают вычет

Жильё, купленное в браке, считается общим независимо от того, на кого записано. Каждый супруг вправе заявить свои 2 000 000 ₽. На квартире за 4 млн семья вернёт 520 000 ₽ вместо 260 000 ₽.

Нужно заявление о распределении расходов между супругами — простой документ в свободной форме, подписывают оба.

Пенсионеры переносят вычет назад

Обычно вычет применяется к текущему и будущим годам. Для пенсионеров сделано исключение: они вправе перенести остаток на три года назад и вернуть налог за те годы, когда ещё работали.

✓Правило работает и для тех, кто вышел на пенсию уже после покупки жилья.

За какие годы можно вернуть налог

Здесь два разных правила, и их постоянно путают.

Право на вычет не имеет срока давности

Купили квартиру в 2014 году и ни разу не заявляли вычет — заявляйте сейчас. Право не сгорает, оно возникло в момент покупки и остаётся с вами навсегда.

А вот вернуть деньги можно только за три последних года

В 2026 году это 2023, 2024 и 2025. Налог, удержанный раньше, вернуть уже нельзя — и вот это ограничение как раз жёсткое.

Пример

Что это значит на практике

Квартира куплена в 2018 году за 2 500 000 ₽. Вычет ни разу не заявлялся. Зарплата стабильная, налог 78 000 ₽ в год.

      Вычет в пределах лимита
      2 000 000 ₽
    
      Всего положено к возврату
      260 000 ₽
    
      Можно вернуть за 2023 год
      78 000 ₽
    
      за 2024 год
      78 000 ₽
    
      за 2025 год
      78 000 ₽
    
      Вернётся сразу
      234 000 ₽

Остаток 26 000 ₽ перейдёт на 2026 год. За 2018–2022 годы налог уже не вернуть — но сам вычет не пропал, просто получаете его позже.

!Отсюда практический вывод: не откладывайте первую декларацию. Каждый год промедления — это один потерянный год возврата, потому что окно всегда три года назад и оно сдвигается.

Пенсионеры — исключение в свою пользу

Им разрешено перенести вычет на три года назад от года покупки. То есть человек, вышедший на пенсию, может вернуть налог за те годы, когда ещё работал, даже если сейчас облагаемого дохода нет.

Документы по каждому вычету

Список короткий, но каждая бумага отвечает за конкретную цифру в расчёте.

Вычет при покупке жилья

Документ	Что доказывает
Договор купли-продажи или ДДУ	факт покупки и цену
Выписка ЕГРН или акт приёма-передачи	право собственности
Платёжные документы	что деньги реально уплачены
Заявление о распределении расходов	если вычет делят супруги

Вычет по процентам ипотеки

Дополнительно нужна справка банка об уплаченных процентах — она выдаётся за минуту в приложении. Обратите внимание: нужны именно проценты, а не общая сумма платежей по кредиту.

Вычет при продаже по расходам

Договор, по которому вы когда-то купили этот объект, и подтверждение оплаты: расписка, платёжное поручение или справка нотариуса о принятии денег в депозит.

iДоговор десятилетней давности почти всегда можно восстановить: копия есть в Росреестре, у нотариуса, в банке — если была ипотека, или у второй стороны сделки. Ради экономии в сотни тысяч рублей это стоит сделать.

✓Справки о доходах запрашивать не нужно — работодатели сдают их сами, и в личном кабинете они подтягиваются автоматически.

Из-за чего отказывают

Отказ по имущественному вычету почти всегда объясняется одной из пяти причин.

Продавец — близкий родственник

Покупка у супруга, родителей, детей, братьев или сестёр вычета не даёт: закон считает таких лиц взаимозависимыми. Логика в том, что деньги остались внутри семьи. Тётя, дядя и двоюродные под ограничение не подпадают.

Жильё оплачено не своими деньгами

Материнский капитал, военная ипотека, субсидия от работодателя или бюджета — эти суммы из вычета исключаются. Вычет считается только с ваших собственных средств, включая ипотечные: кредит вы отдаёте сами.

Объект не относится к жилью

Апартаменты, гараж, машиноместо, коммерческое помещение, дача без статуса жилого дома. Вычет при покупке даётся только за жильё и землю под индивидуальное строительство.

Лимит уже израсходован

Два миллиона — на всю жизнь, а не на объект. Если по прошлой квартире вы забрали всё, второй раз не дадут. Причём для жилья, купленного до 2014 года, вычет привязан к одному объекту: даже неиспользованный остаток на другую покупку не переносится.

Нет облагаемого дохода

Вычет возвращает уплаченный НДФЛ — значит его надо было уплатить. У самозанятых на НПД и у ИП на упрощёнке такого налога нет, возвращать нечего. Но право не сгорает: появится облагаемый доход — заявите тогда.

✓Отказ можно обжаловать. Сначала возражения на акт проверки, затем жалоба в вышестоящий налоговый орган. Немалая часть отказов снимается уже на первом этапе, если приложить недостающий документ.

Частые вопросы

Можно ли получить оба вычета — и при продаже, и при покупке?

Да, и это самая недооценённая связка. Сначала доход от продажи уменьшается вычетом при продаже, а остаток налоговой базы — вычетом при покупке. Оба применяются в одной декларации. Часто это обнуляет налог полностью.

Вычет при покупке даётся один раз в жизни?

Лимит 2 000 000 ₽ — один на всю жизнь, но использовать его можно по частям. Купили квартиру за 1,3 млн — израсходовали 1,3 млн, остаток 700 тысяч сохраняется на следующую покупку. Это правило работает для жилья, купленного с 2014 года.

Сгорает ли вычет, если я продал квартиру?

Нет. Право на вычет возникло в момент покупки и остаётся с вами, даже если жилья давно нет. Неиспользованный остаток переносится на следующие годы без ограничения по сроку.

А если я не работаю — вычет пропадёт?

Вычет возвращает уплаченный НДФЛ, поэтому нужен облагаемый доход. Но он не сгорает: остаток ждёт, пока доход появится. Пенсионеры вправе перенести вычет на три года назад.

Супруги могут получить вычет вдвоём?

Да. Жильё, купленное в браке, — общая собственность, и каждый супруг вправе заявить свой вычет до 2 млн. На квартире за 4 млн семья возвращает до 520 000 ₽ вместо 260 000 ₽. Нужно заявление о распределении расходов.

Читайте дальше

Вычет при покупке жилья

Подробно про 2 миллиона: кому, сколько и как получить

Налог с продажи жилья

Срок владения, вычеты и кадастровая стоимость

Декларация 3-НДФЛ

Кто подаёт, в какие сроки и что будет за просрочку

На чём основан текст

2 000 000 ₽ — вычет при покупке жилья, ст. 220 НК РФ
3 000 000 ₽ — вычет по процентам ипотеки, ст. 220 НК РФ
1 000 000 ₽ — вычет при продаже жилья, ст. 220 НК РФ
250 000 ₽ — вычет при продаже иного имущества, включая автомобиль, ст. 220 НК РФ
3 года — срок, за который можно вернуть налог, ст. 78 НК РФ

Материал сверен с Налоговым кодексом 4 сентября 2026 и относится к налоговому периоду 2025 года. Законодатель меняет лимиты и ставки — если вы читаете это заметно позже указанной даты, сверьтесь с кодексом или посчитайте на калькуляторе: он обновляется вместе с нормами.