Опубликовано 4 сентября 2026 · нормы сверены с НК РФ 4 сентября 2026

Налог с продажи квартиры: сколько платить и как не переплатить

Продали жильё — и не понимаете, должны ли государству. Разбираем по шагам: когда налога нет вовсе, как уменьшить его законными вычетами и почему цена в договоре не всегда решает.

Сначала проверьте срок владения

Это первое, что нужно выяснить, — потому что при достаточном сроке налога нет вообще и декларацию подавать не придётся.

«Единственное жильё» означает, что на дату продажи у вас в собственности нет другой жилой недвижимости. Есть послабление: если вы купили новую квартиру, а старую продали в течение 90 дней, старая всё равно считается единственной.

От какой суммы считается доход

По общему правилу — от цены в договоре. Но государство подстраховалось от занижения: если цена меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, доходом считается именно эта величина (ст. 214.10 НК).

Два способа уменьшить налог

Из дохода можно вычесть одно из двух — на выбор. Взять оба нельзя.

Способ 1. Фиксированный вычет

Даётся всем, документов не требует. Размер зависит от того, что вы продали:

• 1 000 000 ₽ — квартира, комната, жилой дом, дача, земельный участок и доли в них;
• 250 000 ₽ — гараж, машиноместо, апартаменты, нежилое помещение.

Способ 2. Расходы на покупку

Вместо фиксированного вычета можно вычесть сумму, за которую вы сами когда-то купили этот объект (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Нужны договор покупки и подтверждение оплаты — расписка, платёжка или справка нотариуса.

Этот способ выгоднее всегда, когда покупка стоила дороже фиксированного вычета. А стоила она дороже почти всегда.

Второй вычет, о котором забывают

Многие останавливаются на предыдущем шаге и платят налог с оставшейся базы. А между тем есть ещё один вычет — при покупке жилья, до 2 000 000 ₽ (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК). Он положен каждому один раз в жизни, и его можно применить в той же самой декларации, уменьшив налог с продажи.

Ставка и расчёт

С 2025 года ставка по доходам от продажи имущества двухступенчатая:

• 13 % — с налоговой базы до 2 400 000 ₽;
• 15 % — с суммы превышения.

Считается это так: база 3 000 000 ₽ даст 312 000 ₽ (13 % с первых 2,4 млн) плюс 90 000 ₽ (15 % с оставшихся 600 тысяч) — итого 402 000 ₽.

Когда подавать и платить

Продали в 2025 году — декларация до 30 апреля 2026, оплата до 15 июля 2026.

Как законно не платить налог с продажи квартиры

Запрос «как не платить налог с продажи квартиры» люди задают поисковику десятки тысяч раз в год, и почти всегда за ним стоит не желание обмануть государство, а обычная растерянность: человек продал жильё и не понимает, обязан ли он теперь отдать шестую часть суммы. Хорошая новость в том, что законных способов не платить довольно много, и в большинстве случаев достаточно одного из них.

Способ первый: выдержать минимальный срок владения

Самый надёжный и самый недооценённый. Если жильё было в собственности дольше минимального срока, доход от продажи вообще не облагается налогом — и декларация при продаже квартиры в этом случае не подаётся. Ни платить, ни отчитываться не нужно, налоговая к вам вопросов не имеет.

Проблема в том, что люди редко считают этот срок точно. Между «купил примерно пять лет назад» и «право зарегистрировано 12 марта 2021 года» — разница в сотни тысяч рублей. Если до истечения срока остались недели, разумнее перенести сделку, чем платить налог.

Способ второй: уменьшить доход расходами

Если срок не выдержан, налог платится не со всей выручки, а с разницы между продажей и покупкой. Вычет при продаже квартиры в размере фактических расходов — это то, что превращает пугающие 13 % от пяти миллионов в куда более скромную сумму. А если вы продали дешевле, чем покупали, налоговая база вообще нулевая: дохода нет, значит и налога нет.

Способ третий: применить вычет при покупке жилья

Про эту связку знают меньше всего. Если вы когда-то покупали жильё и не заявляли имущественный вычет, его можно применить прямо в декларации при продаже — и он уменьшит налоговую базу ещё на два миллиона. Именно так налог с продажи квартиры чаще всего обнуляется полностью.

Способ четвёртый: семьи с двумя детьми

С 2021 года действует отдельное освобождение: семья с двумя и более детьми не платит налог с продажи жилья независимо от срока владения, если в том же году или до 30 апреля следующего куплено другое жильё большей площади или большей кадастровой стоимости. Есть дополнительные условия по площади и стоимости продаваемого объекта, но сама льгота работает и о ней часто не знают.

Частные случаи: доли, наследство, новостройка

Общая схема расчёта одна, но детали меняются в зависимости от того, как именно жильё попало к вам и как продаётся.

Продажа доли

Здесь важно, одним договором продаётся квартира или несколькими. Если вся квартира уходит одним договором от нескольких собственников, вычет в миллион рублей делится между ними пропорционально долям: владельцу половины достанется 500 000 ₽. Если же каждый собственник оформляет отдельный договор на свою долю, вычет в миллион полагается каждому целиком. Разница существенная, и она полностью в ваших руках при оформлении сделки.

Наследство

Минимальный срок владения для унаследованного жилья — три года, и считается он не с даты регистрации права, а со дня смерти наследодателя. Это часто спасает: право оформили через полгода-год после вступления в наследство, а срок уже шёл.

Расходов на приобретение у наследника нет — он ничего не платил. Но с 2019 года можно учесть расходы наследодателя: если бабушка когда-то купила эту квартиру за два миллиона и остались документы, эти два миллиона вычитаются из вашего дохода.

Дарение

При дарении от близкого родственника минимальный срок тоже три года. Расходов у вас не было, но при продаже можно учесть либо расходы дарителя, либо ту сумму, с которой вы заплатили налог при получении подарка, если даритель близким родственником не был.

Новостройка по договору долевого участия

Самая частая путаница. Срок владения для новостройки считается с даты полной оплаты по ДДУ, а не с получения ключей и не с регистрации права. Это правило действует с 2021 года и заметно приблизило момент, когда квартиру можно продать без налога. Доплата за увеличение площади после обмеров срок не сдвигает.

Продажа двух объектов в одном году

Фиксированный вычет в миллион даётся на год целиком, а не на каждый объект. Продали две квартиры — миллион делится между ними. Зато расходы на приобретение считаются по каждому объекту отдельно, и это ещё один довод в пользу того, чтобы искать старые договоры.

Жильё с детскими долями и материнским капиталом

Когда при использовании маткапитала детям выделены доли, при продаже каждый ребёнок формально получает доход. С 2020 года расходы родителей на покупку можно учесть пропорционально долям детей — раньше это приводило к абсурдным начислениям налога на несовершеннолетних.

Какие документы собрать

Чтобы 3-НДФЛ при продаже квартиры прошла проверку без вопросов, к декларации прикладывают сканы. Список короткий, но каждый документ работает на конкретную цифру в расчёте.

Ошибки, которые дорого стоят

Разбирая реальные декларации, мы видим одни и те же промахи. Каждый из них стоит от десятков тысяч рублей.

Взять вычет в миллион вместо расходов

Самая дорогая ошибка. Человек не нашёл старый договор покупки, махнул рукой и заявил фиксированный вычет. На квартире, купленной за 3,7 миллиона, эта лень обходится в 351 000 ₽ налога. Договор почти всегда можно восстановить: копия есть в Росреестре, у нотариуса, в банке, если была ипотека, или у второй стороны сделки.

Забыть про вычет при покупке жилья

Вторая по цене. Люди считают эти два вычета несовместимыми и платят налог, имея неиспользованное право на возврат в 260 000 ₽.

Не подать декларацию при нулевом налоге

Логика «платить нечего, значит и подавать нечего» неверна. Если минимальный срок владения не выдержан, декларация обязательна даже при нулевом налоге. Инспекция не знает про ваши расходы, пока вы о них не заявили, — и начислит налог со всей суммы продажи.

Перепутать год

Декларация подаётся за год получения дохода, а не за год сделки. Если деньги через аккредитив или номинальный счёт пришли уже в следующем году, декларация — за следующий год.

Частые вопросы