·
Продажа новостройки: срок идёт с оплаты, а не с ключей
Правило, которое экономит людям годы ожидания и сотни тысяч рублей, но известно плохо. Для жилья, купленного по договору долевого участия, срок владения считается с даты полной оплаты — а не с акта и не с выписки ЕГРН.
Как считается срок
| Как куплено | Срок владения идёт с |
|---|---|
| Договор долевого участия (ДДУ) | даты полной оплаты по договору |
| Договор уступки прав по ДДУ | даты полной оплаты по договору уступки |
| Обычная покупка на вторичном рынке | даты регистрации права в ЕГРН |
| Наследство | дня смерти наследодателя |
Почему это так важно
Между оплатой ДДУ и получением ключей проходит два-три года, иногда больше. Если считать срок от акта, ждать придётся на эти же годы дольше.
Сколько лет экономит правило
ДДУ оплачен в июне 2021 года. Дом сдан в декабре 2024-го, право зарегистрировано в феврале 2025-го. Квартира продаётся в августе 2026-го за 9 800 000 ₽, куплена была за 6 200 000 ₽.
Пять лет прошло ещё до того, как в квартиру завезли мебель. Это самая частая ситуация, где люди платят налог, которого нет.
Калькулятор учитывает вычеты, расходы на покупку, кадастровую стоимость и срок владения.
Продажа по переуступке
Продать можно и до сдачи дома — уступив права по ДДУ. Но это уже не продажа недвижимости, а продажа имущественных прав, и правила другие.
- Минимальный срок владения не применяется. Сколько бы ни прошло лет, доход облагается.
- Фиксированный вычет в 1 000 000 ₽ не даётся — прав на недвижимость как таковой ещё нет.
- Расходы вычесть можно — то, что вы заплатили застройщику.
Уступка с наценкой
ДДУ оплачен за 5 400 000 ₽. Через два года права уступлены за 7 100 000 ₽.
Именно поэтому многие ждут сдачи дома и регистрации права: после этого начинают работать и минимальный срок, и вычет в миллион.
Вычет при покупке новостройки
Право на имущественный вычет при покупке возникает не с оплаты, а с момента, когда подписан акт приёма-передачи. Это отдельное правило, и оно не совпадает с правилом о сроке владения.
Заявить вычет можно за тот год, в котором подписан акт, и за все последующие — пока не выберете лимит в 2 000 000 ₽. За более ранние годы вернуть налог нельзя, даже если оплата была тогда.
Читайте дальше
На чём основан текст
- 5 лет — общий минимальный срок владения жильём, ст. 217.1 НК РФ
- 3 года — льготный срок: наследство, дарение, приватизация, рента, единственное жильё, ст. 217.1 НК РФ
- 2 000 000 ₽ — вычет при покупке жилья, ст. 220 НК РФ
Материал сверен с Налоговым кодексом 4 сентября 2026 и относится к налоговому периоду 2025 года. Законодатель меняет лимиты и ставки — если вы читаете это заметно позже указанной даты, сверьтесь с кодексом или посчитайте на калькуляторе: он обновляется вместе с нормами.