·
Единственное жильё: когда достаточно трёх лет вместо пяти
Общий минимальный срок владения — пять лет. Но если продаваемая квартира была вашим единственным жильём, он сокращается до трёх. Это самая частая льгота и одновременно самая часто упускаемая.
Пять лет и три года
Если владели дольше минимального срока — налога нет и декларацию подавать не нужно. Весь вопрос в том, какой срок ваш.
| Срок | Когда применяется |
|---|---|
| 3 года | жильё единственное; получено по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или договору ренты |
| 5 лет | во всех остальных случаях |
Цена вопроса
Квартира куплена за 3 800 000 ₽, продана через 3 года 4 месяца за 5 600 000 ₽.
Один и тот же объект, одна и та же дата: 0 ₽ против 234 000 ₽. Всё решает наличие второй квартиры в собственности.
Что считается единственным жильём
Единственное — значит, на дату продажи у вас в собственности нет другого жилого помещения. Учитываются квартиры, комнаты, жилые дома и доли в них.
Не мешают льготе:
- апартаменты — юридически это нежилое помещение;
- гараж, машиноместо, кладовка;
- земельный участок без дома;
- дача, если дом на ней не зарегистрирован как жилой;
- жильё, в котором вы прописаны, но не владеете.
Для тех, кто в браке, есть отдельная тонкость: учитывается имущество, находящееся в совместной собственности супругов. Если у супруга есть квартира, купленная в браке, ваше жильё единственным не считается. Добрачная квартира супруга при этом не мешает.
Правило 90 дней
Логичная и очень полезная поблажка. Люди редко продают старую квартиру раньше, чем купят новую, — иначе жить негде.
Поэтому новое жильё, купленное в течение 90 дней до продажи старого, при проверке «единственности» не учитывается.
Обычный обмен с доплатой
10 марта купили новую квартиру. 2 мая продали старую, которой владели 3 года 2 месяца. Она была единственной до покупки новой.
Если бы между сделками прошло 100 дней, льгота бы не сработала: на дату продажи у вас две квартиры, срок становится пятилетним.
Калькулятор учитывает вычеты, расходы на покупку, кадастровую стоимость и срок владения.
Другие основания для трёх лет
Единственное жильё — не единственный путь к трёхлетнему сроку. Он же применяется, если жильё получено:
- по наследству — срок считается со дня смерти наследодателя, а не с оформления;
- в дар от близкого родственника — супруг, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры;
- по приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
Где теряют льготу
Забытая доля
Одна восьмая в родительской квартире делает жильё не единственным. Проверить свои объекты можно в личном кабинете налогоплательщика — там видно всё, что за вами числится.
Считают срок от ремонта или от переезда
Срок идёт от даты регистрации права в ЕГРН. Для наследства — от даты смерти. Для новостройки — от полной оплаты по договору долевого участия, а не от акта.
Продали, не дождавшись месяца
Иногда до истечения срока остаётся несколько недель. Подождать почти всегда выгоднее, чем заплатить 13 % — но об этом узнают уже после сделки.
Апартаменты приняли за квартиру
Работает и в обратную сторону: продажа апартаментов под льготу единственного жилья не подпадает вовсе, потому что жильём они не считаются.
Читайте дальше
На чём основан текст
- 5 лет — общий минимальный срок владения жильём, ст. 217.1 НК РФ
- 3 года — льготный срок: наследство, дарение, приватизация, рента, единственное жильё, ст. 217.1 НК РФ
- 1 000 000 ₽ — вычет при продаже жилья, ст. 220 НК РФ
Материал сверен с Налоговым кодексом 4 сентября 2026 и относится к налоговому периоду 2025 года. Законодатель меняет лимиты и ставки — если вы читаете это заметно позже указанной даты, сверьтесь с кодексом или посчитайте на калькуляторе: он обновляется вместе с нормами.