·
Продажа наследственной квартиры: с какого дня считать срок
Здесь закон на стороне наследника, и щедро. Минимальный срок владения — три года, а не пять, и отсчёт идёт со дня смерти наследодателя. Не с нотариуса, не с ЕГРН.
День, с которого идёт срок
Право собственности на наследство возникает со дня открытия наследства — то есть со дня смерти наследодателя. Свидетельство у нотариуса и запись в ЕГРН только оформляют то, что уже произошло.
Что даёт правильный отсчёт
Наследодатель умер 12 марта 2023 года. Свидетельство получено в октябре 2023-го, право зарегистрировано в декабре. Квартиру продают в мае 2026-го за 5 200 000 ₽.
Девять месяцев, ушедшие на оформление, — это девять месяцев срока владения. Именно они здесь и решили дело.
Три года вместо пяти
Наследство — одно из оснований для сокращённого срока. Полный список:
- наследство;
- дарение от близкого родственника;
- приватизация;
- договор пожизненного содержания с иждивением;
- жильё было единственным.
Достаточно любого одного основания. Наследственная квартира при этом может быть у вас не единственной — три года всё равно применяются.
Расходы наследодателя
Если три года не прошли, налог считается по общим правилам. И здесь есть путь, о котором забывают: можно учесть расходы наследодателя на приобретение этой квартиры.
Продажа до истечения трёх лет
Квартира унаследована в 2024 году, продана в 2026-м за 6 400 000 ₽. Наследодатель покупал её в 2019-м за 5 100 000 ₽, договор сохранился.
Документы наследодателя лежат в его бумагах или восстанавливаются через Росреестр — так же, как свои собственные.
Калькулятор учитывает вычеты, расходы на покупку, кадастровую стоимость и срок владения.
Несколько наследников
Каждый наследник отчитывается сам за свою долю. Правила те же, что при продаже любых долей: один договор на всех — вычет делится, отдельные договоры — у каждого свой миллион.
Частые ошибки
Считают срок от свидетельства нотариуса
Полгода на вступление в наследство — обязательный срок ожидания. Он идёт в зачёт, а не в минус.
Продают, не дождавшись трёх лет
Иногда до даты остаётся месяц-два. Разница — сотни тысяч рублей, и ждать почти всегда выгоднее, чем срочно продавать.
Не подают декларацию при нулевом налоге
Если три года прошли — декларация не нужна вовсе. Если не прошли, но налог вышел нулевым за счёт расходов — нужна обязательно.
Забывают про долги наследодателя
К налогу это не относится, но на сделку влияет: наследство принимается вместе с обязательствами. Проверять это стоит до продажи, а не после.
Читайте дальше
На чём основан текст
- 3 года — льготный срок: наследство, дарение, приватизация, рента, единственное жильё, ст. 217.1 НК РФ
- 1 000 000 ₽ — вычет при продаже жилья, ст. 220 НК РФ
- 3 года — срок, за который можно вернуть налог, ст. 78 НК РФ
Материал сверен с Налоговым кодексом 4 сентября 2026 и относится к налоговому периоду 2025 года. Законодатель меняет лимиты и ставки — если вы читаете это заметно позже указанной даты, сверьтесь с кодексом или посчитайте на калькуляторе: он обновляется вместе с нормами.