Опубликовано 4 сентября 2026 · нормы сверены с НК РФ 4 сентября 2026

Правило 0,7: почему налог считают не с той суммы, что в договоре

Цена в договоре — не всегда доход. Если она заметно ниже кадастровой стоимости, налоговая берёт кадастровую и умножает на 0,7. Это не произвол инспектора, а прямая норма кодекса, и знать о ней лучше до сделки.

Как работает правило

Механика простая. Налоговая берёт две величины и выбирает большую:

1. цену продажи по договору;
2. кадастровую стоимость объекта на 1 января года продажи, умноженную на 0,7.

Что больше — то и считается вашим доходом. Дальше из него вычитаются расходы или фиксированный вычет, и с остатка платится налог.

Где узнать кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость не определена вовсе — правило не работает, и доходом считается цена по договору. Это редкость, но встречается у старых объектов и у некоторых долей.

Кого это касается чаще всего

Продажа родственнику или знакомому по символической цене

Самая частая ситуация. Квартира «продаётся» за миллион, чтобы уложиться в вычет, а налог приходит с 70 % кадастровой. Причём у покупателя тоже возникает проблема: его расходы на покупку — тот самый миллион, и при последующей продаже вычесть он сможет только его.

Дачи и участки в старых садоводствах

Рыночная цена таких объектов бывает ниже кадастровой — просто потому, что оценка проводилась массово и не учитывала состояние. Здесь пересчёт происходит без всякого умысла со стороны продавца.

Доли и комнаты

Доля в праве оценивается пропорционально, а продаётся обычно с дисконтом: покупателей на долю мало. Разрыв между рыночной ценой и кадастровой здесь особенно заметен.

Что делать, если стоимость завышена

Кадастровая стоимость определяется массовой оценкой — без осмотра, по общим признакам. Ошибки в ней обычное дело, и её можно оспорить.

1. Проверить характеристики объекта в ЕГРН. Неверная площадь, назначение или год постройки — самая частая причина завышения, и исправляется она проще всего.
2. Обратиться в бюджетное учреждение региона, которое проводило оценку, с заявлением об исправлении ошибки.
3. Установить кадастровую стоимость в размере рыночной — через комиссию или суд, с отчётом независимого оценщика.

Когда правило не применяется

• Владели дольше минимального срока. Тогда дохода нет вовсе — ни по договору, ни по кадастровой.
• Кадастровая стоимость не определена на нужную дату.
• Продано не недвижимое имущество. Для автомобиля, техники, доли в бизнесе никакой кадастровой стоимости не существует — доход считается строго по договору.
• Цена договора выше 70 % кадастровой. Обычная рыночная сделка сюда и попадает: правило просто не срабатывает.