Опубликовано 4 сентября 2026 · нормы сверены с НК РФ 4 сентября 2026

Продал дешевле, чем купил: налога нет, а декларация нужна

Логика подсказывает: дохода не было — значит, налоговую это не касается. Логика ошибается, и ошибка стоит минимум тысячу рублей штрафа. Объясняем, почему.

Почему налоговая считает иначе

Инспекция видит вашу сделку, но видит её наполовину. Из Росреестра приходит единственная цифра — цена продажи. О том, за сколько вы покупали эту квартиру пять лет назад, там ничего нет.

Поэтому картина у инспектора такая: человек получил 4 200 000 ₽ и промолчал.

Пример

Как считает инспекция без вашей декларации

Квартира куплена за 4 900 000 ₽, продана через два года за 4 200 000 ₽. Убыток 700 000 ₽.

      Доход, известный инспекции
      4 200 000 ₽
    
      Расходы, известные инспекции
      0 ₽
    
      Вычет по умолчанию
      −1 000 000 ₽
    
      База по версии инспекции
      3 200 000 ₽
    
      Требование на
      416 000 ₽

Реальный налог — ноль. Но чтобы это стало видно, о расходах нужно рассказать. Единственный способ рассказать — декларация.

!Декларация в этой ситуации — не формальность, а ваша единственная защита. Она превращает «доход 4 200 000 ₽» в «убыток 700 000 ₽» и закрывает вопрос.

Что именно подать

Обычная 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Внутри:

доход от продажи с кодом 018 и суммой по договору;
имущественный вычет в виде расходов на приобретение — то есть сумма, за которую вы когда-то покупали;
приложенные документы: оба договора и подтверждение оплаты покупки.

iНалоговая база не бывает отрицательной. Убыток 700 000 ₽ не переносится на другие доходы и не уменьшает налог с зарплаты — он просто обнуляет базу по этой сделке. Итог: ноль к уплате.

Если владели дольше минимального срока — три года или пять, в зависимости от того, как жильё досталось, — не нужно ни налога, ни декларации. Тогда Росреестр передаст данные, но у инспекции не будет к вам вопросов.

Проверьте свой случай за минуту

Калькулятор учитывает вычеты, расходы на покупку, кадастровую стоимость и срок владения.

Открыть калькулятор

Подводный камень: кадастровая стоимость

Есть случай, когда убыточная продажа всё-таки даёт налог. Если цена в договоре оказалась ниже 70 % кадастровой стоимости, доходом считают именно эти 70 %.

Пример

Продали дёшево родственнику

Квартира куплена за 3 000 000 ₽, продана родственнику за 1 500 000 ₽. Кадастровая стоимость 4 000 000 ₽.

      Цена по договору
      1 500 000 ₽
    
      70 % кадастровой стоимости
      2 800 000 ₽
    
      Доходом считается большая величина
      2 800 000 ₽
    
      Минус расходы на покупку
      −3 000 000 ₽
    
      База
      0 ₽
    
      Налог
      0 ₽

Здесь расходы всё равно перекрыли пересчитанный доход. Но если бы документов о покупке не было, база составила бы 1 800 000 ₽, а налог — 234 000 ₽ при фактически полученных полутора миллионах.

Если документов о покупке нет

Это ровно та ситуация, где убыточная сделка превращается в налог. Без подтверждения расходов остаётся только фиксированный вычет в 1 000 000 ₽ — и налог считается почти со всей цены продажи.

Где искать документы:

Росреестр — копию договора можно заказать, если сделка регистрировалась;
у второй стороны — продавец, у которого вы покупали, обычно хранит свой экземпляр;
в банке — если платили безналично, выписка подтверждает сумму и дату;
у нотариуса — если сделка была нотариальной, экземпляр остаётся в деле;
у застройщика — по новостройкам договоры хранятся годами.

✓Разница между «нашёл договор» и «не нашёл» в типичной сделке — сотни тысяч рублей. Потратить неделю на поиски выгоднее, чем любая подработка за тот же срок.

Читайте дальше

Налог с продажи квартиры

Полный разбор со всеми вычетами

Сроки и штрафы

Что будет, если не подать

Как заполнить декларацию

Пошагово в личном кабинете

На чём основан текст

5 лет — общий минимальный срок владения жильём, ст. 217.1 НК РФ
0,7 — понижающий коэффициент кадастровой стоимости, ст. 214.10 НК РФ
1 000 ₽ — минимальный штраф за непредставление декларации, ст. 119 НК РФ
30 апреля — срок подачи декларации, ст. 229 НК РФ

Материал сверен с Налоговым кодексом 4 сентября 2026 и относится к налоговому периоду 2025 года. Законодатель меняет лимиты и ставки — если вы читаете это заметно позже указанной даты, сверьтесь с кодексом или посчитайте на калькуляторе: он обновляется вместе с нормами.