·
Вычет при покупке квартиры: до 260 000 ₽ один раз в жизни
Государство возвращает 13 % от стоимости купленного жилья — в пределах двух миллионов рублей. Это не льгота для избранных: право есть у каждого, кто платит НДФЛ и купил жильё. Разбираемся, как его забрать.
Кому положен
Три условия, все обязательные:
- вы налоговый резидент России — провели здесь больше 183 дней за год;
- у вас есть доход, с которого удерживают НДФЛ;
- вы купили жильё на своё имя и за свои деньги — включая ипотечные.
За что дают: квартира, комната, жилой дом, доля в них, земельный участок под индивидуальное жилищное строительство и участок с домом.
За что не дают: апартаменты, гараж, машиноместо, коммерческая недвижимость, дача без статуса жилого дома.
Сколько вернут
13 % от стоимости жилья, но с потолком в 2 000 000 ₽ — то есть максимум 260 000 ₽.
| Стоимость жилья | Учтётся | Вернут |
|---|---|---|
| 1 200 000 ₽ | 1 200 000 ₽ | 156 000 ₽ |
| 2 000 000 ₽ | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| 5 000 000 ₽ | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| 12 000 000 ₽ | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
Если брали ипотеку, добавляется второй вычет — по уплаченным процентам, до 3 000 000 ₽, то есть ещё до 390 000 ₽. Вместе получается до 650 000 ₽ на человека.
Почему остаток не сгорает
Это главное, чего не понимают и из-за чего откладывают подачу. Вычет ограничен не только лимитом, но и налогом, который с вас реально удержали за год. Но неиспользованное не пропадает.
Возврат растянут на годы
Квартира за 3 000 000 ₽. Зарплата 60 000 ₽ в месяц, за год удерживают 93 600 ₽ налога.
Ничего не потеряно — просто возвращается частями. Декларацию нужно подавать каждый год, пока сумма не выберется полностью.
Какие нужны документы
| Документ | Что подтверждает |
|---|---|
| Договор купли-продажи или ДДУ | факт покупки и цену |
| Выписка из ЕГРН или акт приёма-передачи | право собственности |
| Платёжные документы | что деньги действительно уплачены |
| Справка о доходах | сколько налога с вас удержали |
| Справка банка о процентах | для вычета по ипотеке |
| Свидетельство о браке и заявление | если вычет делят супруги |
Два способа получить
Через налоговую — одной суммой
Подаёте декларацию 3-НДФЛ после окончания года, ждёте проверку до трёх месяцев, затем месяц на перечисление. Деньги приходят одной суммой на счёт.
Через работодателя — сразу в зарплате
Получаете в налоговой уведомление о праве на вычет, отдаёте в бухгалтерию — и с вас перестают удерживать НДФЛ, пока вычет не выберется. Ждать конца года не нужно.
Калькулятор учитывает вычеты, расходы на покупку, кадастровую стоимость и срок владения.
Новостройка: когда возникает право
С новостройками путаница возникает чаще всего, потому что между оплатой и ключами проходят годы, а моменты для налоговой разные.
| Событие | Что оно даёт |
|---|---|
| Оплата по ДДУ | с этой даты идёт срок владения для будущей продажи |
| Акт приёма-передачи | с этой даты возникает право на вычет |
| Регистрация права в ЕГРН | для вычета уже не обязательна |
То есть заявить вычет можно сразу после подписания акта, не дожидаясь выписки из ЕГРН. А вот до акта нельзя, даже если квартира полностью оплачена три года назад.
Доли детей и созаёмщики
Родители получают вычет за детские доли
Если жильё оформлено на ребёнка целиком или частично, вычет вправе заявить родитель — в пределах общего лимита в два миллиона. При этом ребёнок своё право на вычет не теряет: когда вырастет и купит жильё сам, сможет им воспользоваться.
Квартира на семью из четырёх
Квартира 4 400 000 ₽, доли по 1/4 у мужа, жены и двоих детей.
Оба родителя выбирают лимит полностью, добрав его детскими долями. Без учёта детских долей вернулось бы только 286 000 ₽.
Созаёмщики по ипотеке
Быть созаёмщиком само по себе права на вычет не даёт — нужно быть собственником и реально нести расходы. Супруги здесь в выигрышном положении: имущество, купленное в браке, общее, поэтому вычет может заявить каждый независимо от того, на кого оформлен кредит и с чьей карты шли платежи.
Частые вопросы
За какие годы можно вернуть налог?
Что делать, если налога за год удержали меньше вычета?
Положен ли вычет при покупке апартаментов?
Можно ли получить вычет, если квартира куплена у родственника?
Как быстрее — через работодателя или по декларации?
Что если квартира куплена в новостройке и ещё не сдана?
Читайте дальше
На чём основан текст
- 2 000 000 ₽ — вычет при покупке жилья, ст. 220 НК РФ
- 3 000 000 ₽ — вычет по процентам ипотеки, ст. 220 НК РФ
- 1 000 000 ₽ — вычет при продаже жилья, ст. 220 НК РФ
- 250 000 ₽ — вычет при продаже иного имущества, включая автомобиль, ст. 220 НК РФ
- 3 года — срок, за который можно вернуть налог, ст. 78 НК РФ
Материал сверен с Налоговым кодексом 4 сентября 2026 и относится к налоговому периоду 2025 года. Законодатель меняет лимиты и ставки — если вы читаете это заметно позже указанной даты, сверьтесь с кодексом или посчитайте на калькуляторе: он обновляется вместе с нормами.