·
Налог с продажи доли: когда вычет целый, а когда делится
Доля — самый недооценённый источник переплаты. Правила те же, что для квартиры целиком, но есть одна развилка, которая решает всё: сколько договоров подписано на сделку.
Главная развилка: один договор или несколько
Вычет при продаже жилья — 1 000 000 ₽. Но при продаже долей он ведёт себя по-разному.
| Как оформлена сделка | Вычет |
|---|---|
| Один договор на всю квартиру, продавцов несколько | 1 000 000 ₽ делится пропорционально долям |
| Каждый продаёт свою долю отдельным договором | по 1 000 000 ₽ каждому |
Четыре собственника продают квартиру
Квартира в равных долях у четверых, продана за 6 000 000 ₽. Документов о покупке нет, срок владения меньше минимального.
Один и тот же дом, те же деньги, тот же день. Разница только в том, подписан один договор или четыре.
Важная оговорка: покупатель при нескольких договорах приобретает доли по отдельности. Для него это тоже нормально — право собственности на квартиру целиком возникает из суммы долей.
Как считается срок владения доли
Здесь у долей есть приятная особенность, о которой почти никто не знает.
Долю докупили, а срок не обнулился
В 2015 году получили 1/2 квартиры по наследству. В 2024-м выкупили вторую половину у брата. В 2026-м продаём квартиру целиком.
Если бы срок считался по каждой доле отдельно, за вторую половину пришлось бы платить: с 2024 года прошло меньше трёх лет.
Логика простая: объект тот же, менялся только размер вашего права в нём. Это же правило спасает супругов, переоформивших доли друг на друга, и наследников, собравших квартиру по частям.
Кадастровая стоимость доли
Правило 0,7 применяется и к долям, но с пересчётом: берётся кадастровая стоимость всего объекта, умножается на размер вашей доли, и уже это умножается на 0,7.
Продажа доли ниже кадастровой
Продана 1/3 квартиры за 800 000 ₽. Кадастровая стоимость всей квартиры — 5 400 000 ₽.
Доли продаются с дисконтом — покупателей на них мало. Поэтому разрыв с кадастровой здесь возникает чаще, чем при продаже квартиры целиком.
Калькулятор учитывает вычеты, расходы на покупку, кадастровую стоимость и срок владения.
Расходы на покупку доли
Как и везде, вместо вычета можно взять расходы. Для доли берётся та сумма, которую вы за неё когда-то заплатили.
Если квартира покупалась целиком, а продаётся доля — расходы делятся пропорционально. Купили за 4 000 000 ₽, продаёте половину — в расходы идут 2 000 000 ₽.
Доли детей
Материнский капитал обязывает выделить доли детям, и при продаже это создаёт отдельную декларацию на каждого ребёнка.
- Декларацию за ребёнка подаёт родитель, от имени ребёнка.
- Вычет и расходы применяются к доле ребёнка по общим правилам.
- Часть стоимости, оплаченная материнским капиталом, в расходы не входит — это не ваши деньги.
Читайте дальше
На чём основан текст
- 1 000 000 ₽ — вычет при продаже жилья, ст. 220 НК РФ
- 5 лет — общий минимальный срок владения жильём, ст. 217.1 НК РФ
- 3 года — льготный срок: наследство, дарение, приватизация, рента, единственное жильё, ст. 217.1 НК РФ
- 0,7 — понижающий коэффициент кадастровой стоимости, ст. 214.10 НК РФ
Материал сверен с Налоговым кодексом 4 сентября 2026 и относится к налоговому периоду 2025 года. Законодатель меняет лимиты и ставки — если вы читаете это заметно позже указанной даты, сверьтесь с кодексом или посчитайте на калькуляторе: он обновляется вместе с нормами.