Опубликовано 4 сентября 2026 · нормы сверены с НК РФ 4 сентября 2026

Продажа дома с участком: это два объекта, а не один

Продаются вместе, в одном договоре, за одну цену — а для налоговой это две разные сделки. У дома свой срок владения, у земли свой, и в декларации они идут отдельными строками.

Загородный деревянный дом с садом и участком — при продаже дом и земля считаются двумя разными объектами — Дом и земля под ним — два объекта с разными сроками владения

Два объекта, два срока

Участок и дом на нём — самостоятельные объекты недвижимости, каждый со своим кадастровым номером и своей записью в ЕГРН. Даты возникновения права у них почти всегда разные.

Пример

Типичная дача

Участок куплен в 2016 году, дом на нём достроен и зарегистрирован в 2023-м. Всё продано в 2026-м за 8 000 000 ₽: земля 3 000 000 ₽, дом 5 000 000 ₽.

      Участок: срок владения — лет
      10 ₽
    
      Налог с участка
      0 ₽
    
      Дом: срок владения — лет
      3 ₽
    
      Дом: доход минус вычет 1 млн
      4 000 000 ₽
    
      Налог с дома, 13 %
      520 000 ₽

Земля освобождена, дом — нет. Если бы считали «одной сделкой на 8 миллионов», цифра вышла бы совсем другой, и не в вашу пользу.

!Минимальный срок для дома чаще всего пятилетний: он не достался по наследству и не приватизирован. Исключение — если это ваше единственное жильё; тогда три года.

Как разделить цену

Лучше всего — прямо в договоре. Указать отдельно цену дома и цену участка. Тогда вопросов не возникает ни у вас, ни у инспекции.

✓Если в договоре одна общая сумма, распределять придётся самому — и обосновывать распределение. Обычно берут пропорцию по кадастровой стоимости объектов: она известна и её не оспоришь.

Здесь же кроется законный способ уменьшить налог: если по одному из объектов срок владения уже прошёл, разумно отнести на него бо́льшую часть цены. Но пропорция должна быть обоснованной — резкий перекос против кадастровой стоимости вызовет вопросы.

Пример

Распределение по кадастровой стоимости

Продано за 8 000 000 ₽ одной суммой. Кадастровая: участок 2 400 000 ₽, дом 3 600 000 ₽.

      Кадастровая всего
      6 000 000 ₽
    
      Доля участка — 40 %, значит цена участка
      3 200 000 ₽
    
      Доля дома — 60 %, значит цена дома
      4 800 000 ₽
    
      Так и вносим в декларацию
      2 строки

Пропорция понятна и проверяема. Это лучше, чем делить пополам «на глаз».

Посчитайте по каждому объекту отдельно

Калькулятор учитывает вычеты, расходы на покупку, кадастровую стоимость и срок владения.

Открыть калькулятор

Вычет: один на двоих или два

Фиксированный вычет в 1 000 000 ₽ даётся на год, а не на объект. Продали и дом, и участок в одном году — миллион один на оба.

iА вот расходы считаются по каждому объекту отдельно. Если сохранились документы на покупку земли и на строительство дома, вычитать можно и то, и другое — и это почти всегда выгоднее вычета.

Отсюда практический вывод: при продаже дома с участком расходный путь почти безальтернативен. Один миллион на два объекта — это мало.

Если дом построили сами

Расходами на строительство считаются документально подтверждённые траты:

проектная документация и смета;
строительные и отделочные материалы;
работы по строительству и отделке;
подключение к сетям — электричество, газ, вода, канализация.

!Чеки нужны. Стройка «по-соседски» без документов в расходы не попадёт, какой бы реальной она ни была. Хранить чеки во время строительства скучно — но при продаже они превращаются в живые деньги.

Собственное строительство — единственный случай, когда расходы можно собрать задним числом хотя бы частично: у поставщиков материалов сохраняются отгрузочные документы, у подрядчиков — договоры и акты.

Читайте дальше

Налог с продажи недвижимости

Общие правила для всех объектов

Потеряли документы

Где искать подтверждение расходов

Правило 0,7

Кадастровая стоимость в расчёте

На чём основан текст

5 лет — общий минимальный срок владения жильём, ст. 217.1 НК РФ
3 года — льготный срок: наследство, дарение, приватизация, рента, единственное жильё, ст. 217.1 НК РФ
1 000 000 ₽ — вычет при продаже жилья, ст. 220 НК РФ
0,7 — понижающий коэффициент кадастровой стоимости, ст. 214.10 НК РФ

Материал сверен с Налоговым кодексом 4 сентября 2026 и относится к налоговому периоду 2025 года. Законодатель меняет лимиты и ставки — если вы читаете это заметно позже указанной даты, сверьтесь с кодексом или посчитайте на калькуляторе: он обновляется вместе с нормами.